Zum Hauseigentum bei Scheidung
Bei einer Scheidung und Trennung gibt es viele Punkte, zu denen in mal mehr, mal weniger strittigen Vermögensauseinandersetzungen eine Vereinbarung getroffen werden muss. Wer bekommt welche Gegenstände des Hausrats? Wer muss wem wie viel Unterhalt zahlen? Bei wem sollen die Kinder zukünftig leben? Besonders heikel wird es vielen Fällen, wenn in der Ehezeit ein gemeinsames Haus gebaut oder gekauft wurde.
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Das Wichtigste in Kürze: Das Haus nach der Trennung
Ausschlaggebend ist vor allem das Eigentumsverhältnis: Stehen beide Eheleute im Grundbuch, haben beide auch Anspruch auf das Haus entsprechend ihrer Eigentumsanteile. Je nach Situation können verschiedene Lösungen in Betracht kommen, bspw. ein Verkauf oder eine Nutzungsentschädigung. Ist bei zerstrittenen Paaren keine Einigung möglich, kann es auch zu einer Teilungsversteigerung. Auch die Übertragung auf einen der Partner ist möglich. Mehr dazu lesen Sie hier.
In diesem Falle kann die im Alleineigentum befindliche Immobilie unter Umständen im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
Wie ein Kredit bei Scheidung zu bewerten ist, hängt davon ab, wer gegenüber dem Kreditgeber als Schuldner auftritt. Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterzeichnet, sind sie auch Gesamtschuldner und haften jeweils in voller Höhe. Ist hingegen nur einer der Eheleute Unterzeichner, ist er regelmäßig auch Alleinschuldner und kann von dem Partner nicht automatisch die Übernahme der hälftigen Schulden verlangen.
Was geschieht bei der Scheidung mit dem Eigenheim?
Inhaltsverzeichnis
Scheidung und gemeinsames Haus – Was ist zu beachten?
Bei der Eigentumsfrage eines gemeinsam bewohnten Hauses – oder auch einer Eigentumswohnung – zählen bei Trennung zahlreiche Aspekte hinein. Ist das Haus noch mit einem Kredit belastet? Muss der Partner, der nach der Trennung oder Scheidung das Haus nicht mehr bewohnt, ausgezahlt werden? Oder lohnt sich der Hausverkauf an einen Dritten?
Das Familienrecht in Deutschland kennt zahlreiche Lösungsansätze. Im Folgenden finden Sie eine Erläuterung zu den gebotenen Aspekten, die in der Trennungszeit und bis zur Scheidung zum Thema Haus einer Klärung bedürfen.
Lohnt sich der Hausverkauf bei einer Scheidung?
Bei Trennung ein gemeinsames Haus an eine dritte Partei zu verkaufen, kann in zahlreichen Fällen Streitigkeiten zwischen den getrennten Ehegatten vermindern. Befindet sich die Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Parteien, kann der Verkaufserlös auf beide gleichermaßen verteilt werden. Es ist auch möglich, den Hausverkauf bereits bei Trennung zu vollziehen.
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Voraussetzung ist jedoch, dass beide Ehepartner bei der Scheidung dem Hausverkauf zustimmen. Durch die emotionale Tragweite einer Trennung bietet sich stets an, einen Rat von einem Scheidungsanwalt einzuholen. Er kann die möglicherweise aufgeheizte Stimmung abschwächen und als nicht involvierter, kühler Vermittler eine konstruktive Klärung herbeiführen.
Ein weiterer positiver Effekt des Hausverkaufs betrifft die zeitgleiche Ablösung gemeinsamer Verbindlichkeiten für das Objekt. Ist bei einer Scheidung das Haus finanziert – etwa durch einen gemeinsamen Immobilienkredit -, können diese Verpflichtungen mit Verkauf des Hauses abgelöst werden. So wird die Loslösung von der Lebensgemeinschaft erheblich vereinfacht.
Achtung! Bei der Ablösung eines gemeinsamen Hauskredits kann unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung von Seiten der Bank erhoben werden. Mehr dazu und wie Sie eine solche unter Umständen umgehen können, erfahren Sie z. B. unter www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net.
Da die Ehepartner auch nach der Scheidung für das Haus noch gegenüber der Bank, also im Außenverhältnis, als Gesamtschuldner auftreten können, kann durch die Tilgung der Schulden durch den Verkaufserlös auch diese gemeinsame Schuldenlast abgebaut werden.
Oftmals jedoch hängt zumindest ein Partner emotional an dem gemeinsamen Besitz oder möchte den gemeinsamen Kindern das gewohnte Umfeld erhalten. In diesen Fällen kann die Immobilie mit all den auf ihr lastenden Verbindlichkeiten auf einen Ehegatten übertragen werden.
Bei Scheidung den Eigenheim-Anteil an den anderen Ehegatten übertragen?
Problematisch gestaltet sich hierbei jedoch die Bestimmung des fiktiven Verkaufswertes des Hauses. Ein Gutachten müsste in der Regel erfolgen und den möglichen, aktuellen Marktwert festlegen. Dieser stimmt dann oftmals nicht mit den Forderungen und Einschätzungen der Ehegatten überein.
Bei der Wertbestimmung der getrennten Eheleute spielen oftmals auch subjektive Einschätzungen hinein, z. B. die geleisteten Arbeiten an dem Haus, Einrichtung und emotionale Verbindung zum Objekt. Diese sind jedoch in einem objektiven Gutachten nicht von Bedeutung.
Austragung aus den gemeinsamen Verbindlichkeiten zum Haus
Erklärt sich ein Partner bereit, auf seinen Eigentumsanteil zu verzichten, ist nicht nur auf die zu leistende Entschädigungszahlung zu achten. Teil einer Vereinbarung sollte ferner die Streichung der ausgezahlten Partei aus dem Grundbuch und einem gegebenenfalls gemeinsam veranlassten Hauskreditvertrag sein.
Auch andere Verträge, etwa von Gaszulieferern und Stromanbietern, sollten ausnahmslos auf den zukünftig alleinigen Eigentümer übertragen werden. Da sich das ehemals gemeinsame Haus nicht mehr im Besitz des austretenden Ehepartners befindet, sollte er auch an der Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten nicht mehr beteiligt sein. Andernfalls kann er fordern, dass die weiterhin geleisteten Zahlungen auf einen möglichen Trennungsunterhalt angerechnet werden.
Auch sollte Partner A, der den Eigentumsanteil von B übernimmt, darauf achten, dass alle Verbindlichkeiten und Belastungen, mögliche offene Reparaturleistungen u.a. genau aufgelistet sind. Sie sollten nicht blind jedwede Vereinbarung annehmen. Handeln Sie so vorausschauend, als würden Sie das Haus einer fremden Person kaufen wollen.
Partner B, der seinen Anteil aufgibt, sollte darauf achten, dass er aus allen Verträgen und dem Grundbuch gestrichen wird. So kann er nicht mehr in Haftung gezogen werden, sollte A den Zahlungsverpflichtungen einmal nicht nachkommen.
Vertrag zur Übertragung des Eigentumsanteils am Haus
Den Vertrag zur Übertragung des Hausanteils sollten Sie gemeinsam mit einem Anwalt erarbeiten. Er kann Sie zu allen offenen Fragen genau beraten. Letztlich müssen beide Parteien den Vertrag unterzeichnen und notariell beglaubigen lassen. Nachträgliche Bearbeitungen sind in der Regel nicht mehr möglich.
Voraussetzung für die Übertragung ist jedoch in jedem Falle, dass der Ehegatte, der den Eigentumsanteil und damit alle Verbindlichkeiten übernimmt, finanziell dazu in der Lage ist, alle laufenden Kosten nach der Scheidung alleine zu tragen.
Bei Scheidung das Haus an den Geringverdiener oder arbeitslosen Partner übertragen?
Erklärt sich der austretende Ehepartner bereit, die Kreditverbindlichkeiten und andere Zahlungen auch weiterhin zu leisten, darf er diese Zahlungen unter Umständen auch auf den zu leistenden Ehegattenunterhalt anrechnen. So können weitere Zahlungen möglicherweise ausbleiben. Der Geringverdiener würde am Ende mit zahlreichen Nachteilen leben müssen.
Gemeinsames Wohnrecht bei einer Trennung
Sind beide Ehegatten zu gleichen Teilen Hauseigentümer kann in seltenen Fällen auch eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses getroffen werden. Bei mehrstöckigen Wohnobjekten kann Partner A zum Beispiel das obere Geschoss, Partner B die untere Etage zugesprochen werden. So wird beiden Gatten ein Wohnrecht eingeräumt. Dies kann im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung Klärung finden.
Auch eine gemeinsame Nutzung des gesamten Objekts ist möglich. Sollte jedoch die Scheidung angestrebt sein, muss eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft gewährleistet sein. Können die Ehegatten am Ende nicht nachweisen, dass sie einen getrennten Hausalt führten, ist der Nachweis zum durchlaufenen Trennungsjahr unter Umständen recht schwierig.
Die getrennt lebenden Ehegatten sind gehalten, sich in diesem Falle über die Aufteilung der laufenden Kosten – Betriebsosten u.a. – zu einigen.
Aus nachvollziehbaren Gründen ist diese Konstellation des gemeinsamen Wohnrechts bei Entscheidungen zum Haus nach einer Scheidung in der Regel eher selten. Meist verhindern emotionale Befindlichkeiten und mögliche Kränkungen, dass beide Parteien noch unter einem gemeinsamen Dach leben wollen und/oder können.
Was aber geschieht, wenn über das Eigentum bei der Scheidung zum Haus noch keine Einigung getroffen werden konnte?
Alleineigentum von Haus oder Wohnung bei Trennung
Ist nur ein Ehegatte laut Grundbuch Eigentümer des Hauses, hat er in der Regel die Weisungsbefugnis. Er darf den Partner dazu auffordern, nach der Trennung die Wohnung oder das Haus zu verlassen. Dabei ist jedoch eine Karenzzeit einzuräumen, in der der andere Gatte eine Wohnung suchen und finden kann.
Tritt der ausziehende Ehegatte bei Trennung oder Scheidung für das Haus als Schuldner gegenüber Dritten auf, sollte er im Rahmen einer Trennungs- und Scheidungsfolgevereinbarung eine Klärung dahingehend anstreben, als Schuldner im Außenverhältnis zu den Vertragspartnern gestrichen zu werden.
Gewährt der Alleineigentümer dem anderen ein beschränktes oder unbeschränktes Wohnrecht nach der Trennung, kann er eine Mietzahlung verlangen. Gegebenenfalls können hierbei auch gemeinsame Kosten aus Verpflichtungen im Außenverhältnis Anrechnung finden.
Die finanziellen Einbußen, die dem ausziehenden Ehegatten entstehen – etwa durch Mietzahlungen – können im Zugewinnausgleich und beim Unterhaltsbedarf Beachtung finden.
Teilungsversteigerung nach der Scheidung
Sind die Parteien nicht in der Lage, zu dem im gemeisansamen Eigentum befindlichen Haus eine Einigung zu treffen, kann nach der Scheidung eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Den Antrag dürfen nur Personen stellen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Ein Mindestgebot kann bei der Teilungsversteigerung angesetzt sein.
Hiernach wird bei Scheidung für das Haus eine offene Versteigerung anberaumt, bei der auch beide Ex-Ehepartner mitbieten können.
Ist keine der beiden Parteien Höchstbietender und geht das Grundstück und die Immobilie in den Besitz eines Dritten über, wird das Geld aus dem Erlös der Teilungsversteigerung auf beide Ex-Ehegatten zu gleichen Teilen aufgeteilt.
Problematisch gestaltet sich hier jedoch, dass der tatsächlich erzielte Erlös auch weit unter dem eigentlichen Marktwert liegen kann. Der Höchstbietende, der in der Folge alleiniger Eigentümer des Objekts ist, kann auch ein Dritter sein.
Die Versteigerung von Immobilien bietet sich in den meisten Fällen nicht an und gereicht zumeist zum Nachteil beider Parteien.
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Hallo,
Ich und mein Mann sind vor unserer Hochzeit zur Miete in unser Haus eingezogen. Einige Jahre später stand das Haus zum Verkauf und mein damals noch Lebensgefährte hat das Haus gekauft. Nur er ist Eigentümer. Wieder einige Jahre später haben wir geheiratet und 3 Kinder bekommen, ich habe dann auch nur noch Teilzeit gearbeitet. Wir haben uns immer alle Kosten geteilt, die Abzahlung der Kredite für das Haus hat mein Mann allerdings von seinem Konto getätigt. Jetzt möchte mein Mann sich trennen. Welchen Anspruch auf das Haus kann ich geltend machen?
Danke für Ihre Antwort
Lea
Mein Mann und ich leben in Scheidung. Haben in der Ehe 2 häuser gekauft . Wir stehen in den Grundbüchern und krediten beide je zur Hälfte. Wir haben eine scheidungsfolgenvereinbarung beim Notar unterschrieben. Er bekommt Haus 1 ich haus 2. Die gründlicher werden geändert sobald die Bank uns aus der haft entlässt. Diese weigert sich aber, da unsere Einkommen zu gering sind.Behält der Vertrag seine Gültigkeit und ich könnte darauf bestehen, das alles so bleibt bis wir Kreditwürdigkeit sind? Spätestens in 5jahren wäre der Kredit bei der Bank eh abgelöst. Oder kann er einem verkauf verlangen?
Hat meine Ex-Frau 1 Jahr nach der Scheidung noch Anspruch auf die hälfte des Geldes, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Ich alleine habe die Raten bezahlt aber Sie war mit im Kredit, da die Bank mich nicht umschulden lies.
Guten Tag!
Ich hab mal eine Frage…
Meine Freundin ist mit ihren zwei minderjährigen, schulpflichtigen Kindern in mein Haus (lastenfrei) gezogen. Sie hat vor 1 Jahr ihre Wohnung verkauft und hat seit dem entsprechend den Hauptwohnsitz bei mir (kein Eintrag ins Grundbuch, keine Ehe oder eingetragene Partnerschaft).
Nachdem es nicht mehr gut läuft zwischen uns, wollen wir uns trennen:
Somit meine Frage:
Hat meine Partnerin Anspruch auf das Wohnrecht?
Hat meine Partnerin irgendwelche Besitzansprüche?
Vielen Dank für ihre Antworten!
Folgende Konstellation. Ich bin vor drei Jahren geschieden worden und zum Zeitpunkt der Scheidung waren meine ehemalige Frau und ich zusammen und zu gleichen Teilen Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Nun wohnt meine Frau in einer der Wohnungen und eine Wohnung ist vermietet und ich nehme die Miete ein. Sie hat also den Wohnvorteil, in der zusätzlich 20 qm größeren Wohnung und ich eben die Miete.
Nun zahle ich aber auch weiterhin die kompletten Darlehensraten. Erhöht sich dadurch mein Anteil am Haus oder habe ich eine quasi Forderung in Höhe von mir bezahlten Darlehensraten im Fall des Verkaufs des Hauses?
Im Darlehensvertrag ist von beiden unterschrieben und ebenso sind beide im Grundbuch eingetragen und im Scheidungsurteil ist lediglich festgehalten, dass Einigkeit besteht, dass keine Teilungsversteigerung stattfinden soll.
Für eine Antwort hierzu bedanke ich mich schon mal im Voraus.
Hallo,
wir haben insgesamt drei Wohnungen aus der Ehe, sind aktuell getrennt lebend, zwei der Wohnungen sind vermietet. In einem Wohnten wir vor kurzem noch selbst. Ich habe im gesamten Zeitraum die Schulden bezahlt. Kann ich das beim verkauf geltend machen ? und kann ich alle drei Wohnugen für mich beanspruchen, wenn die Dame das genehmigt ? Im Grundbuch sind wir beide eingetragen.
Guten Tag,
ich habe gemeinsam mit meiner Ex–Freundin (nicht verheiratet!) letztes Jahr ein Haus gebaut. Im Grundbuch stehen wir beide zu 50% drin. Ich habe sehr viel Kapital investiert, meine Ex–Freundin zahlt nur einen Teil des Kredits ab (ca. 40%, insgesamt ca 7000€, weiterhin hat sie einige Möbelstücke bezahlt). Vom Kredit ist bisher auch nur ein sehr geringer Teil zurückgezahlt, er läuft eben erst seit ca. Einem Jahr. Deshalb meine Frage: Welchen Anspruch hat meine Ex-Freundin nun am Haus? Ich würde das Haus gerne zu 100% auf mich schreiben lassen. Müsste ich ihr nur auszahlen, was sie bisher investiert hat oder beläuft sich der Anspruch auf das komplette Haus, so wie es da steht (also mehrere hunderttausend Euro)? Es wäre toll, wenn Sie mir die Frage beantworten könnten.
Liebe Grüße
Hallo Frank,
in der Regel richten sich die Ansprüche auf Auszahlung bei Übertragung von Hauseigentum an dem jeweils im Grundbuch festgelegten Eigentumsanteil. Gemeinsame Verbindlichkeiten (Gesamtschulderstatus) können zumeist angerechnet werden. Wenden Sie sich zur Prüfung der genauen möglichen Ansprüche bitte an einen Anwalt.
Ihr Scheidung.org-Team
Ich habe da mal eine Frage: Möchte mich scheiden lassen, sind jetzt 10 Monate verheiratet. Ich habe ein Haus mit in die Ehe gebracht, das Mehrfamilienhaus ist vermietet. Was würde meine Frau bei einer Scheidung davon bekommen.
VG Oliver
Hallo Oliver,
in einer Zugewinngemeinschaft geht das Eigentum eines Ehepartners bei Eheschließung nicht automatisch auch in das Miteigentum des anderen über. Ein möglicher Anspruch kann sich in diesem Fall zumeist erst aus dem Grundbucheintrag ergeben (z. B. bei aktiver Miteintragung des anderen als Miteigentümer). Im Einzelfall können jedoch Ansprüche auf Zugewinnausgleich bestehen (etwa bei Wertzuwachs einer mit in die Ehe gebrachten Immobilie). Auch Mieteinnahmen können zum Beispiel bei Unterhaltsleistungen Berücksichtigung finden. Bitte wenden Sie sich für eine genaue Betrachtung Ihres Einzelfalles an Ihren Anwalt.
Ihr Scheidung.org-Team
Hallo,
wir leben seit über 1 Jahr in Trennung. Meine Frau lebt im Haus mit unseren 2 Kindern. Ich in einer Mietwohnung. Unser Haus gehört uns jeweils zur Hälfte. Gibt es wirklich eine Frist (angeblich 2 Jahre) in der ich meine Ansprüche auf meinen Anteil des Hauses geltend machen muss? Manchmal bin ich noch im Haus und übernachte auch dort bei meiner Frau und den Kindern.
Hallo,
ich habe eine Frage: Meine Exfrau hat jetzt eine Teilungversteigerung für die gemeinsame Immobilie, in der ich zur Zeit auch bewohne und die ich bis jetzt auch zu 100% finanziere, beantragt. Der Gutachter ist beauftragt und alles geht nun seinen Weg.
Meine Frage deswegen: Was passiert mit den von mir seit 12 Jahren gezahlten Zinsen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Versicherungen? Werden diese Kosten nachträglich verteilt?
Vielen Dank, Dirk
ich werde ca. im März 2022 durch meine Frau den Scheidungsantrag bekommen. so wie es im Moment aussieht, können wir uns nicht darauf einigen, wer im Haus wohnen bleibt und den anderen auszahlen wird.
Meine Frage ist, kann irgendein Gericht für uns eine Entscheidung treffen, wenn wir uns nicht einigen können oder hilft dann nur der Teilungsverkauf?
Hallo.
Ich habe 2008 ein Haus gekauft, das noch weiter finanziert ist.
Zum Zeitpunkt des Kaufs war ich noch nicht verheiratet und ich bin alleiniger Eigentümer, Grundbuchbesitzer und Finanzierungsnehmer.
Das Haus wurde vor Einzug Kernsaniert. Meine „Freundin, später Ehefrau“ hat hier, allerdings nur durch Arbeitsleistung, mitgeholfen und wir sind dann gemeinsam eingezogen.
Im Laufe der nächsten Jahre, bis 2012, wurde das Haus dann noch angebaut, erweitert und gedämmt.
Die Hochzeit fand dann erst 2013 statt.
Nun meine 1. Frage: Hat meine Ehefrau, im Falle einer Scheidung, Anspruch auf einen Zugewinnausgleich bzgl. des Hauses?
Alle Umbauten und Modernisierungen wurden vor der Ehe getätigt und der komplette finanzielle Rahmen, also Finanzierung, Abgaben, Gebühren, Umbaukosten, Wasser, Strom, usw., wurde alleinig durch mich getragen. Während der Ehe gab es nur die üblichen Renovierungsarbeiten, tapezieren, streichen usw.
2. Frage: Zählt ein Schuppenbau oder die Errichtung einer Terrassenüberdachung zu den sogenannten Umbau- und Modernisierungsmassnahmen, die notwendig sind für einen evtl. Anspruch?
Vielen Dank, Dieter.
Wir haben eine Haushälfte zusammen und haben 2 Kinder in Frankfurt/Main
Seit 2005 verh. Kinder 10 und 7 Jahre. Mein Mann ist aus dem Haus zum 01.01.2019 ausgezogen.
Ich will das Haus behalten und mit den Kindern dort wohnen. ich arbeite aber nur 20 Std. /Woche
Das Haus hat 324.000,- € gekostet. Wie haben noch 95.000,- @ Schulden darauf.
Man muss ich meinen Mann naoch auszahlen. Was für andere Lösungen gibt es .
Wie wird das Haus bewertet. Wert vom 01.01.2019 oder von heute 01.06.2021
Von meinen Eltern habe ich 2007 31.000,- € für den Keller bekommen.
Geht der Wert vom Keller mit, oder können wir den vom heutigen Wert anziehen. Heute dann ca. 60.000,- €. Wenn der Wert des Hauses steigt, muss auch unsere Einlage von 31.000,- € steigen. Ich konnte nur 20 Std in der Wochen arbeiten.
Ich habe meinen Mann während der Ehe den Rücken freigehalten. Mein Mann eine eine Altersversorgung durch Lebensversicherung. ich habe keine Zuätzliche Altersversicherung, unsere oder meine Altersversorgung sollte das Haus in Frankfurt sein. Die 2 Autos waren auf dem Namen vom Ehemann angemeldet. Meine Eltern haben 50 % uns geschenkt zum Auto. 15.000,- € Mein man will jetzt 5000,- € Ablösung haben. (hat er bereits bekommen) Ich brauchte das Auto um Zur Arbeit hin und zurück zufahren und Einkaufen und die Kinder zu bewegen. Mein Mann hat den KFZ Brief und die Schlüsel gehabt.
Wir haben doch eine Fürsorge für die 2 Kinder. Die müssen doch mit bewertet werden.Die Fürsorge ist sehr wichtig. mann kann doch nicht nur das Haus bewerten. Die Kinder brauchen doch eine Versorgung und ein Dach übern Kopf.
Danke, das ich mich bei Ihnen melden durfte.
Gruß
Wie sieht es denn eigentlich in folgender Situationen aus, wenn während einer geschlossenen Ehe einer der Ehepartner eine Immobilie komplett bezahlt, aber der andere Ehegatte als alleiniger Inhaber im Grundbuch eingetragen wurde? Hat der Ehegatte, welcher die Immobilie komplett gezahlt hat, während einer Scheidung überhaupt noch einen Anspruch darauf?
Hallo,
ich lebe seit 6 Jahren getrennt lebend von meinem Exmann. Wir haben ein gemeinsames Haus , stehen beide im Grundbuch und in der Finanzierung. Seit der Trennung möchte ich das Haus verkaufen, mein Exmann möchte es aber behalten, ich habe deswegen eine Schuldhaftentlassung beantragt er unterschreibt die nur wenn ich schriftlich auf Nacheheähnlichen Unterhalt verzichte. Ich kann es ihm aber nicht schriftlich geben, da ich Probleme bekommen könnte wenn ich mal ins Harz4 fallen sollte.
Ich habe bis jetzt auf Unterhalt für mich verzichtet.
Wir finden keine gemeinsame Lösung .
Was kann ich tun ?